※本記事はYouTube動画「初心者に最強の不動産投資！REITの魅力を徹底解説！！田端はiDeCo口座のSP500を半分REITに移しました」の内容を基に作成しています。
結論：REITは“楽して安定した家賃収入”を得られる優良資産
元ライブドア広報で著名インフルエンサーの田端信太郎さんが、iDeCo（個人型確定拠出年金）の資産のうち、S&P500に全額投資していたポートフォリオの半分を日本のREIT（J-REIT）に移しました。
2024年末の資産は1,670万円。トランプ関税ショックと円高による米国株下落にも関わらず、J-REITへの分散で資産は1,600万円を維持。これによりリスク分散と安定性を実証したかたちとなっています。
そもそもREITとは何か？
REIT（リート：Real Estate Investment Trust）とは、不動産から得られる家賃収入や売却益を投資家に分配する不動産投資信託です。具体的には：
- 商業ビル、ホテル、オフィス、物流倉庫、賃貸マンションなどに分散投資
- 不動産所有の「信託受益権」を小口化して、株式のように上場市場で取引
- ETFと同様、日中のザラ場で「成行・指値」で売買可能
なぜREITが「初心者に最強の不動産投資」と言えるのか？
1. 【安定収益】家賃は景気の影響を受けにくい
最もプロテクトされる支出＝家賃です。例えば…
- 株式の配当：景気悪化でカットされる可能性あり
- 家賃：契約期間中は支払い義務が継続する
- 不況時でも「半額になる」ことは考えにくい
2. 【高配当】5％以上の利回りがゴロゴロ
2025年現在、J-REITの分配金利回りは3.5〜6％超。株式のような増配・減配のブレが少なく、安定的なインカムゲインが狙えます。
3. 【高い流動性】今日買って今日売れる
現物不動産の売買には1〜3ヶ月かかるのに対し、REITは株と同様、即日取引が可能。必要な時に資金化できます。
4. 【法人税ゼロ】税制面でも有利
REITは、収益の90％以上を分配すれば法人税が免除されます。
そのため、“税引き前の利益の大半が投資家に還元”される構造です。
REITの種類と選び方
REITには対象とする不動産に応じて様々な種類があります。
| 種類 | 特徴 | 景気敏感度 |
|---|---|---|
| 住居型（レジデンス） | 賃貸住宅中心。景気に関係なく安定。 | 低 |
| オフィス型 | 都市部のオフィスが中心。テレワークの影響あり。 | 中 |
| 商業施設型 | 商業施設（モールなど）。景気の影響を受けやすい。 | 中〜高 |
| 物流型 | AmazonなどECの影響で成長中。 | 低〜中 |
| ホテル型 | 景気回復で急騰も、コロナのようなリスクに弱い。 | 高 |
田端さんが好むのは「ホテルリート」。好景気時には宿泊料を上げられ、家賃の上昇スピードが早いからです。
リスクは？「レバレッジ」や「破綻」もある？
REITは法人なので、借入（レバレッジ）をして不動産を取得しています。これは約資産の50％に相当し、リスクもあります。
また、過去にはリーマンショック直後に資金調達ができず破綻したREITもあります。
しかし、スポンサー（三井不動産、三菱地所など）が親会社のように面倒を見ているケースが多く、安定性が高いREITほどリスクも抑えられる傾向にあります。
実際にどう投資すればいい？
初心者におすすめなのは、「J-REITインデックスETF（例：1345など）」の積立投資。1口7〜10万円台から購入可能。分散されており、個別銘柄を選ばなくても安心。
比較：REIT vs 実物不動産投資
| 項目 | REIT | ワンルームマンション投資 |
|---|---|---|
| 必要資金 | 数万円から | 数百〜数千万円（ローン） |
| 分散投資 | 可能（複数物件） | 不可（一点集中） |
| 流動性 | 高（即日売却可能） | 低（1〜3ヶ月以上） |
| レバレッジ | 信用取引で最大3倍まで | 10倍以上可能（属性次第） |
| 管理負担 | なし（プロに任せる） | あり（修繕・賃貸管理など） |
金利上昇とREIT：悪影響なのか？
確かに「金利上昇＝不動産にはマイナス」という見方もありますが…
- インフレ＝家賃も上昇 → 分配金が増える可能性あり
- 新築が建ちにくくなる → 既存物件の価値上昇
- 日銀の利上げが限定的である可能性 → 恐れすぎる必要はない
という反論もあります。
実際に、日銀のスタンスが緩やかなことから「REITはいける」というムードも出てきています。
まとめ：リートは“手間なく安定収入”を求める人に最適な資産
- 「1億円分のREIT保有で年間400万円の分配金も可能」
- 「株やFXのように一攫千金ではないが、守りの資産として極めて優秀」
- 「50代以降の“守り”を重視した投資先、またはFIREを目指す人に最適」
田端さんの言葉を借りれば、「変な不動産クラファンに騙されるより、J-REITの方がよほど本質的に優れている」。
これは長年金融を見てきた投資家の“確信”とも言えるでしょう。
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