本記事は、YouTube動画「住宅市場は悪化の一途を辿る ― しかし、それはあなたが考えている理由ではない」を基にまとめています。アメリカの住宅市場に関して、なぜFRB（米連邦準備制度理事会）が懸念を示しているのか、そして今後私たちがどう備えるべきかを解説します。
結論：住宅市場の悪化は「価格下落」だけが原因ではない
現在のアメリカ住宅市場は、単純に「価格が下がるから不安」という話ではありません。むしろ、住宅価格の下落や金利の変化によって、経済全体にどのような影響が波及するかが大きな問題です。
FRBが懸念しているのは、以下の点です。
- 住宅需要の低下と販売契約キャンセルの増加
- 住宅価格の下落による「持ち家資産の目減り」
- 住宅ローン金利の高さによる購入難
- 価格下落と金利低下の両面に潜む「副作用」
つまり、価格が下がっても金利が下がっても、どちらにもメリットとリスクがあり、単純に「安くなったから買い時」という話ではないのです。
住宅市場に起きていること
売買契約のキャンセル急増
2024年6月、アメリカでは住宅売買契約のキャンセル件数が過去最高を記録しました。そして翌7月にはさらにその記録を更新し、「7件に1件（約14%）」の取引がキャンセルされています。
これにより、買い手が減少する一方、売り手は増加し、市場に供給が溢れて価格下落を引き起こしています。
都市ごとの差
アメリカ全体で見ると、50の主要都市のうち33都市で住宅価格が下落。
例：
- 下落している都市：テキサス州オースティン、フロリダ州マイアミ
- まだ上昇中の都市：ミシガン州やオハイオ州の一部
つまり「地域差が非常に大きい」のが特徴で、平均値だけで判断すると誤解を招きます。
数字で見る住宅購入の難しさ
2020年と2025年を比較すると、同じ家を買う場合の負担は大きく変わっています。
| 年 | 住宅価格 | 頭金（20%） | 金利 | 月々の返済額（概算） |
|---|---|---|---|---|
| 2020年 | 40万ドル | 8万ドル | 3% | 約1,350ドル |
| 2025年 | 58.8万ドル（+50%） | 11.7万ドル | 7% | 約3,100ドル |
わずか5年で、毎月の返済額は2倍以上になりました。さらに固定資産税や保険料も住宅価格に連動して上がるため、負担は増す一方です。
住宅が「買いやすくなる」条件は3つしかない
- 住宅価格が下がる
- 金利が下がる
- 所得が増える
しかし、いずれも簡単ではありません。
価格が下がる場合の問題点
- 価格が10%下落 → アメリカの3%の世帯が住宅ローン残高＞資産価値（いわゆる「アンダーウォーター」状態）に
- 価格が20%下落 → 全世帯の10〜12%（約500〜600万世帯）がアンダーウォーターに
これは2008年リーマンショック時の1,100万世帯に迫る規模で、金融危機を再び招く可能性があります。
金利が下がる場合の問題点
仮に金利が7%から5%に下がると、月々の支払いは約3,100ドルから2,525ドルに減り、月600ドル近い節約になります。
しかし、これが「買いやすい」と思った人が殺到すれば再び価格が上昇。結果的に「安い金利だが高い価格」という逆転現象が起こり、結局負担は軽くなりません。
FRBと政府の動き
FRBは2025年に利下げを開始する可能性が高いと見られています。さらにトランプ前大統領は「2026年に議長を交代させ、積極的な利下げを行う」と公言しており、政策的にも低金利が予想されます。
ただし、それが「本当に住宅を買いやすくするのか？」は別問題です。
住宅購入の鉄則
動画の最後で語られていた重要なメッセージは「住宅を投資と同じ感覚でタイミングを狙うな」ということです。
- 住宅は「支出」であり、生活コストの一部
- 購入時は「頭金・ローン・引っ越し費用・リフォーム費用」をすべて負担できることが大前提
- 無理に買えば、資産形成に回すべき資金が住宅ローンに吸い取られる
特に住宅ローンの返済は前半10〜15年が利息中心。つまり銀行が儲かる仕組みになっています。無理に市場を読もうとするより「買えるときに、買える家を買う」が最も健全な戦略です。
まとめ
アメリカ住宅市場の悪化は「価格が下がるから」ではなく、「下落や金利の変化が経済全体に連鎖するリスク」が本質的な問題です。
- 価格下落 → 数百万世帯がローン破綻の危機
- 金利低下 → 需要急増で再び価格上昇
このジレンマを解決するのは容易ではなく、FRBや政府も苦慮しています。
住宅購入を考えている人にとって大事なのは「市場のタイミング」ではなく「自分の家計のタイミング」です。買える余裕があるなら買う、なければ無理せず賃貸を選ぶ。これが長期的に見て一番堅実な選択といえるでしょう。
この内容を日本市場に当てはめても、「金利」「価格」「所得」の3点セットは共通の課題です。今後の政策動向を注視しつつ、自分の家計に合った判断をしていくことが重要です。
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