本記事は、YouTube動画『新NISAと〇〇を組み合わせることで資産形成が加速する！不動産アニキから資産額別でお金持ちになる方法を教えてもらいました！』の内容を基に構成しています。
新NISAの普及もあり、インデックス投資を中心に資産形成を進める人が増えています。しかし、資産が1000万円、3000万円、5000万円、そして1億円と大きくなってくると、取れる選択肢も変わってきます。
今回の動画では、「不動産兄貴」として情報発信している小林氏をゲストに迎え、資産額ごとにどのような資産形成戦略が考えられるのかを詳しく解説しています。
ポイントになるのは、単純に「株式と不動産のどちらが儲かるのか」という話ではありません。
資産が少ない段階では収入を増やすことを優先し、一定の資産規模になってから不動産という事業性の高い資産を組み合わせ、さらに資産が大きくなれば金融資産・不動産・現物資産などへ分散していく、という考え方です。
資産額によって「やるべきこと」は変わる
動画の中心となっているのが、「現在持っている資産額によって取るべき戦略は変わる」という考え方です。
同じ投資でも、1000万円を持っている人と1億円を持っている人では、使える金融商品や借入余力、許容できるリスクが大きく異なります。
特に不動産投資では自己資金の額が融資の受けやすさや購入できる物件の規模に直結するため、資産規模が大きくなるほど選択肢が増えていくと説明されています。
一方で、資産が少ない段階から無理に不動産へ進む必要はないとも語られています。
資産1000万円なら「投資」より入金力を高める
まず取り上げられたのが、金融資産1000万円程度のケースです。
1000万円という金額は一般的には大きな資産ですが、この段階では不動産投資へ積極的に進むよりも、インデックス投資を継続しながら自分自身の収入を増やすことが重要だと小林氏は説明しています。
1000万円で不動産を始めると選択肢が限られる
1000万円程度の自己資金でも不動産投資そのものは可能です。
例えば、地方の古い戸建てを購入して修繕し、賃貸物件として再生する、いわゆる「ボロ戸建て投資」などがあります。
しかし、この方法は金融商品を購入する感覚とは大きく異なります。
土地や建物を見る知識が必要で、修繕やリフォームについて判断し、賃貸物件として商品化し、さらに不動産仲介会社などと協力して入居者を募集しなければなりません。
インデックスファンドであれば証券会社の画面から購入できますが、不動産では物件選定から工事、客付け、管理まで複数の工程が発生します。
そのため、表面上の利回りだけを見て判断すると、実際には時間や労力に対して十分なリターンにならない場合があるという指摘です。
1000万円は「収入を増やすステージ」
そこで動画では、1000万円程度の資産であれば、インデックス投資を続けながら毎月5万円、10万円と追加投資できる収入源を作る方が合理的ではないかとしています。
具体的には、本業の収入を増やしたり、低コストで始められるスモールビジネスを立ち上げたりする方法です。
現在ではYouTubeやSNSなどを通じて事業に関する情報へアクセスしやすくなっているため、自分の得意分野を生かして「入金力」を高めることが重要だという考え方です。
つまり1000万円は、「資産運用だけで資産を大きくする段階」というより、「資産運用を継続しながら稼ぐ力を強化する段階」と位置付けられています。
資産3000万円になると不動産が選択肢に入る
資産が3000万円ほどになると、不動産投資が徐々に現実的な選択肢になります。
動画では、3000万円程度の自己資金があれば、条件次第では6000万円程度の物件を購入できる可能性があると説明されています。
もちろん実際の融資額は勤務先、年収、事業実績、購入物件の担保評価、金融機関、金利情勢などによって大きく異なるため、必ず借りられるという意味ではありません。
重要なのは、「自己資金だけでは購入できない規模の資産を、融資によって保有できるようになる」という不動産特有の仕組みです。
不動産投資最大の特徴は「レバレッジ」
動画では、金融投資と不動産投資の大きな違いとしてレバレッジが挙げられています。
例えば3000万円をそのままインデックスファンドへ投資する場合、基本的には3000万円という元本を運用します。
一方、不動産の場合、3000万円を自己資金として使い、さらに銀行から3000万円を借りれば、6000万円の不動産を保有することができます。
自己資金3000万円に対して6000万円の資産を保有するため、単純化すれば2倍の資産を動かしていることになります。
これが不動産投資におけるレバレッジです。
家賃収入から借入金を返済する
動画では6000万円、表面利回り8％の物件を例にしています。
年間家賃収入は単純計算で480万円です。
もちろん480万円がそのまま利益になるわけではありません。管理費、修繕費、空室、固定資産税、保険、借入金の金利や元本返済などが発生します。
それでも賃貸経営が安定していれば、入居者から受け取る家賃を原資として融資を返済していくことができます。
この仕組みが、金融資産とは異なる不動産投資の特徴です。
不動産では「土地と建物の比率」が重要
動画の中で特に強調されているのが、購入価格に占める土地と建物の割合です。
例えば同じ6000万円の物件でも、土地1200万円・建物4800万円の物件と、土地4800万円・建物1200万円の物件では性質が大きく異なります。
建物は経年によって老朽化し、一般的には価値が低下していきます。
一方、土地については建物と同じように経年劣化するわけではありません。ただし、土地価格そのものは人口動態、地域経済、需給、金利などによって上下します。
動画ではそのため、「土地価格の比率が高い物件を選ぶ」という考え方が重視されています。
仮に建物部分の価値が大きく下がっても、土地自体に十分な市場価値があれば、売却時の資産価値を一定程度支えられる可能性があるからです。
ただし、「土地比率が高ければ必ず価格が下がらない」という意味ではありません。実際の価格は立地や需要によって変化します。
時間を味方につけるのはインデックス投資も不動産も同じ
インデックス投資では、長期間運用して複利効果を利用することが基本的な考え方の1つです。
不動産でも時間を利用しますが、その仕組みは異なります。
家賃収入を得ながら長期間かけて借入金を返済していき、ローン残高を減らしていきます。
例えば1億円の不動産を5000万円の自己資金と5000万円の融資で購入したとします。
20年後にローン残高が0円になり、仮にその物件を8000万円で売却できれば、購入時に銀行から借りた5000万円分も含めて資産として残る形になります。
もちろん、実際には金利、税金、修繕費、空室、売却費用などがかかるため、この例ほど単純ではありません。
それでも「他人資本で資産を取得し、入居者から得た賃料を原資として借入金を返済する」という構造は、不動産投資の大きな特徴です。
銀行との信用を積み上げることで次の融資につながる
不動産投資では、最初の1棟を購入して終わりとは限りません。
動画では、賃貸経営の実績を積み重ね、利益を出し、納税を続けることで金融機関からの評価が高まり、その結果として次の融資につながる可能性があると説明されています。
会社の決算書はいわば金融機関に対する「通知表」のようなものだという表現も使われています。
物件を購入し、賃貸経営を安定させ、借入金を返済し、利益を残す。
その実績によって金融機関との関係を作り、次の物件への融資につなげる。
このサイクルを繰り返すことで、不動産事業の規模を拡大していくという考え方です。
小林氏自身も、長期間にわたり「買って、返して、また買う」というプロセスを繰り返して資産を拡大してきたと説明しています。
資産3000万円でも無理に不動産をする必要はない
ただし、3000万円あればすぐ不動産を始めるべきだという話ではありません。
動画では、3000万円程度の価格帯は個人投資家も参加しやすいため、むしろ良い物件の競争が激しくなりやすいとも指摘されています。
さらに不動産は単純な資産運用ではなく、かなり事業に近い性質があります。
物件を探し、金融機関へ事業計画を説明し、工事会社と関係を作り、不動産仲介会社と付き合い、入居者を確保する必要があります。
コミュニケーション能力や情報収集能力、行動力なども求められます。
そのため、不動産そのものに興味がなければ、3000万円の段階では引き続きインデックス投資と本業・事業による収入拡大を続けるという考え方も示されています。
資産5000万円になると物件選びの幅が広がる
資産5000万円程度になると、状況はさらに変わります。
動画では、5000万円の自己資金を投入できれば、融資を組み合わせることで1億円から1億5000万円程度、場合によってはさらに大きな物件まで検討対象になる可能性があると説明されています。
この規模になると、名古屋などの都市圏で土地比率の高い収益物件や、ファミリー向けの集合住宅なども候補になってくるという考え方です。
物件価格が上がると競争相手が減る場合がある
興味深いのが、物件価格が高くなればなるほど、必ずしも競争が激しくなるわけではないという点です。
5000万円を自己資金として出せる投資家は、1000万円程度を出せる投資家より少なくなります。
さらに1億円、2億円という収益物件になれば、購入できる人は限定されます。
そのため資産規模が大きくなることで、競争相手が少ない市場へ移動できる可能性があると動画では説明されています。
これが「資金が大きくなるほど不動産投資の勝率を上げやすくなる」という小林氏の考えにつながっています。
ファミリータイプと土地比率を重視する理由
動画では5000万円程度の自己資金から不動産へ進む場合、土地の価値が高く、ファミリー向け需要が存在する物件を重視するという考え方が紹介されています。
単身向け物件は地域によって供給量が多く、競争が激しくなる場合があります。
一方、家族で生活するための物件は、学校、職場、交通、生活環境などを理由に一定期間住み続ける需要が期待できる地域もあります。
そのため、小林氏は単純な表面利回りだけではなく、
「土地としてどれだけ価値があるのか」
「長期的に賃貸需要が存在するのか」
という2つの視点を重視しています。
資産1億円なら「金融資産5000万円＋不動産5000万円」という考え方
動画で「バランスがいい」と紹介されたのが、資産1億円を持つケースです。
例えば1億円すべてを1つの資産へ投じるのではなく、5000万円を現金やインデックス投資などの金融資産として保有し、残り5000万円を不動産の自己資金として使うという考え方です。
金融資産には流動性があります。
一方、不動産はすぐに売却できるとは限りませんが、融資を利用して自己資金以上の資産を保有し、家賃収入を得ながら借入金を返済できる可能性があります。
性質の異なる2種類の資産を組み合わせることで、資産全体のバランスを取るという発想です。
不動産の出口戦略では「今売ったらいくらか」を把握する
不動産投資で重要なのは、家賃収入だけではありません。
動画では常に、
「現在この物件を売ったらいくらになるのか」
を把握しておくことが重要だと説明されています。
例えば土地価格が上昇していれば、購入時より物件の市場価値が高くなっている可能性があります。
一方、建物が老朽化し、地域の人口が減少し、賃貸需要も低下していれば、購入価格を大きく下回る可能性もあります。
つまり、家賃が毎月入っているから安心というわけではありません。
現在の市場価格とローン残高を比較し、「売却した場合にどの程度の資産が残るのか」を継続的に確認する必要があります。
「人口が減る日本」でどこに不動産を買うのか
日本全体では人口減少が続いているため、不動産で最も重要な問題の1つが立地です。
動画では、「日本全体の人口が減るから、すべての地方不動産がダメになる」という単純な見方はしていません。
重要なのは、人口が集まり続ける場所と減っていく場所を見分けることだとしています。
地域を見るときは「産業基盤」を確認する
動画では、地域を分析するときに企業や工場などの産業基盤を見る方法が紹介されています。
例えば愛知県であれば、自動車産業があります。
大手自動車メーカーだけでなく、その周辺には部品メーカー、商社、物流会社など多数の企業が存在し、大きな雇用を生み出しています。
雇用があれば人が住み、住宅需要が生まれ、商業施設なども集まりやすくなります。
そのため、単に「有名な都市だから買う」のではなく、
「この地域には今後も人を集める産業があるのか」
を見ることが重要だという考えです。
1つの企業だけに依存している地域にはリスクもある
ただし、大企業の工場があるだけで安心というわけでもありません。
企業が工場を閉鎖したり、大学が移転したりすれば、その周辺の住宅需要が急激に低下する可能性があります。
そのため動画では、特定の1社だけではなく、複数の産業や企業が集積しているかを見る必要があると説明しています。
地域経済が特定の企業1社に大きく依存している場合、その企業の業績や事業再編が地域の不動産市場へ直接影響する可能性があるからです。
物件を見る前に「工場で何を作っているか」まで調べる
さらに踏み込んだ分析として、工場そのものを見るだけではなく、その工場で何を生産しているのかまで調べるという話も出ています。
例えば大手企業の工場があっても、そこで作っている製品の国際競争力が低下していれば、中長期的には生産縮小や雇用減少につながる可能性があります。
逆に、世界的に競争力があり、今後も需要が期待できる事業であれば、その地域の雇用も維持されやすくなります。
つまり不動産投資でありながら、企業分析、産業分析、人口動態まで見る必要があるということです。
この点からも、不動産は単なる「不労所得」ではなく、事業として取り組むものだという動画の考え方がよく表れています。
不動産は本当に「不労所得」なのか
不動産投資には「家賃が自動的に入ってくる」というイメージがあります。
しかし動画では、一般的な不動産経営はかなり事業性が強いと説明されています。
物件を探し、価格交渉をし、金融機関と融資交渉を行い、必要ならリフォームし、仲介会社へ入居者募集を依頼し、空室対策を行います。
特に賃貸需要の弱い地域ほど、貸主側が努力しなければ入居者を確保できません。
一方、東京都心の一等地など非常に需要の強い場所であれば、物件を所有している側の交渉力が強くなり、管理負担も相対的に減らせる可能性があります。
ただし、そうした物件は取得価格も非常に高くなります。
「価格の安い不動産ほど簡単」というわけではない点は、不動産投資を考える上で重要です。
不動産初心者はまず「元本毀損リスク」を考える
資産5000万円程度を持ち、「これから不動産投資を始めたい」という人に対して、動画ではいきなり物件を買わない方がよいとしています。
最初に学ぶべきなのは、その物件を売却するときにどれだけ価値が残るのかという視点です。
土地の実勢価格を把握する
例えば1億円の物件が2つあるとします。
A物件は土地価値が2000万円、建物価値が8000万円。
B物件は土地価値が8000万円、建物価値が2000万円です。
同じ1億円でも資産構成はまったく違います。
動画では後者のように土地比率の高い物件を重視しています。
そのためには、その地域の土地が1坪いくらで実際に取引されているのかを把握する必要があります。
周辺の土地価格が分からなければ、物件価格が割安なのか割高なのか判断できないからです。
次に賃貸物件としての競争力を見る
土地に十分な価値があることを確認した後は、建物が賃貸商品として競争力を持っているか確認します。
間取り、設備、日当たり、立地、周辺環境などを調査し、実際に入居者を確保できるか判断します。
不動産では家賃収入が借入金返済の原資になるため、いくら土地価値があっても入居者が集まらなければ賃貸経営は安定しません。
「土地の資産価値」と「賃貸物件としての競争力」の両方を見ることが重要になります。
金融政策や金利も不動産投資につながっている
動画では、不動産だけを勉強すればよいわけではなく、世界経済や中央銀行の金融政策も重要だとされています。
不動産投資では金融機関から借り入れるケースが多いため、金利動向は収益性に直接影響します。
日本銀行の政策変更によって市場金利が上がれば、金融機関の貸出金利にも影響する可能性があります。
さらに、不動産価格そのものも金利、資金供給量、投資需要などの影響を受けます。
そのため、不動産投資家であっても金融政策やインフレ、金利などを理解しておく必要があるという考えです。
インフレ時代には現金以外の資産を持つという発想も
動画後半では、不動産以外の現物資産についても話が広がります。
小林氏は、インフレによって通貨の購買力が低下する局面では、資産の一部を現物へ分散するという考え方を紹介しています。
具体的には、不動産のほか、金、絵画、高級時計、自動車などです。
ただし、これらは「必ず値上がりするから買う」という話ではありません。
動画ではむしろ「価値の保存」という役割が強調されています。
絵画や時計は「値上がり益」だけを目的にするものではない
動画ではルノワールの絵画を例に、希少性の高いものには「代替できない」という価値があると説明しています。
世界中に欲しい人が存在する一方で供給量が限られていれば、市場価値が維持される可能性があります。
高級時計についても同様の考え方です。
時計として実際に使用できる一方で、世界的な市場が存在するモデルであれば、資産として換金できる場合があります。
つまり、
「使う」
「価値を保存する」
「必要になったときに売却する」
という複数の機能を持つ資産として捉えているわけです。
もっとも、高級時計、絵画、自動車などの価格はブランド、モデル、保存状態、市況によって大きく変動するため、すべての現物資産に同じ価値保存能力があるわけではありません。
資産が大きくなるほど「増やす」だけでなく「守る」が重要になる
資産形成の初期段階では、「どうやって1000万円を作るか」が重要です。
しかし資産が1億円、数億円と増えていくと、考えるべき問題は変わってきます。
すべての資産を同じ国、同じ通貨、同じ種類の金融商品に置いておけば、特定のリスクに大きくさらされます。
そのため、金融資産、不動産、外貨、現物資産など、性質の異なる資産へ分散するという考え方が出てきます。
動画では、資産規模が大きくなるほど、「いくら増やすか」だけではなく「どう保存するか」「どのような状況でも資産へアクセスできる状態を作るか」という視点が重要になるとされています。
数億円規模ではさらに異なる資産管理が可能になる
動画ではさらに、数億円規模の金融資産を持つ富裕層の例にも触れています。
一定の資産規模になると、プライベートバンクなどを利用し、保有する債券などを担保として資金を借り入れる「ロンバードローン」といった仕組みも選択肢に入ると説明されています。
ただし、このような金融サービスは利用条件、担保掛目、金利、対象商品、金融機関の審査によって条件が大きく異なります。
動画内で紹介されている数値は、出演者が説明した一例として見る必要があります。
重要なのは、資産規模が大きくなると「持っている資産を売って別の資産を買う」だけではなく、「保有資産を担保として別の資産へアクセスする」という選択肢も生まれるという点です。
最適な資産形成方法は人によって異なる
動画の最後で繰り返し強調されているのが、「誰にでも同じ方法が適しているわけではない」という点です。
年齢、家族構成、職業、年収、事業経験、現在の資産、投資に使える時間、リスク許容度などによって適切な戦略は変わります。
3000万円あっても、不動産経営に時間を使いたくない人ならインデックス投資を続けた方が合っているかもしれません。
一方、事業経験があり、人と交渉することが得意で、不動産そのものにも関心がある人なら、不動産を組み合わせることで別の資産形成ルートが生まれる可能性があります。
さらに、相続などによって突然数億円の資産を持つことになった人と、事業を通じて徐々に資産を増やした人でも状況は異なります。
資産額だけで投資方法を決めるのではなく、「最終的にどのような生活をしたいのか」から逆算して考えることが重要だという結論です。
まとめ
今回の動画では、資産額によって資産形成の戦略を変えていく考え方が紹介されました。
資産1000万円程度では、インデックス投資を継続しながら本業やスモールビジネスによる入金力を高めることを優先する。
3000万円程度になると不動産投資も選択肢に入るものの、物件選定や賃貸経営に必要な知識と労力を考える必要があります。
5000万円程度になると、融資を活用してより大きな収益物件を検討できる可能性が高まり、土地比率や賃貸需要を考えた物件選びが重要になります。
そして1億円規模になると、例えば一部をインデックスなどの金融資産として残し、一部を不動産へ振り向けるなど、異なる性質の資産を組み合わせたポートフォリオも作りやすくなります。
動画全体を通して共通しているのは、「不動産は簡単な不労所得ではない」という点です。
土地価格を調べ、地域の人口動態を見るだけでなく、その地域を支える企業や産業まで調査し、金融機関との関係を築き、物件を運営していく必要があります。
その意味では、不動産投資は金融商品への投資というよりも、事業経営に近い性質を持っています。
また、資産がさらに大きくなれば、「増やす」だけではなく「守る」という発想も重要になります。金融資産、不動産、外貨、金や時計などの現物資産をどのように組み合わせるかという視点です。
ただし、不動産価格や融資条件、金利、税制は変化します。また、動画内で紹介されている融資額、利回り、将来の土地価格などは一定の前提に基づく説明であり、同じ結果が保証されるものではありません。
新NISAやインデックス投資だけで資産形成を完結させるのではなく、自分の資産規模が大きくなったときにどのような選択肢が存在するのか。
今回の動画は、不動産や現物資産も含めて資産形成を考えるきっかけになる内容といえるでしょう。
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